1. Leg afspraken met uw bv vast
U moet de afspraken die u met uw bv maakt schriftelijk vastleggen. Denk bijvoorbeeld aan een arbeidsovereenkomst, een studieovereenkomst of een leenovereenkomst. In dit laatste geval zorg ervoor dat de voorwaarden in de leenovereenkomst zakelijk zijn. Leg daarin de afspraken over rente , aflossing en zekerheden vast. Zorg ook dat een aflossingsschema is opgenomen. Is uw lening van uw bv onzakelijk, dan kunt u een afwaardering op die lening niet ten laste van uw inkomen brengen.
2. Beperk de stand van uw rekening-courant
De Belastingdienst controleert regelmatig de zakelijkheid van een rekening-courant bij de eigen bv. Uw aangifte voor de inkomstenbelasting en die van uw bv voor de vennootschapsbelasting worden daarbij beoordeeld in onderlinge samenhang. De rekening-courantverhouding met uw bv kan als onzakelijk worden aangemerkt als niet aannemelijk is dat u de schuld aan uw bv ooit aflost. Er heeft dan een definitieve vermogensverschuiving plaatsgehad van de bv naar u, waarvan u en uw bv zich bewust waren. De rekening-courant vormt dan een verkapte winstuitdeling, waarover u box-2-belasting verschuldigd bent. Laat de rekening-courant dus niet te hoog oplopen.
3. Eindelijk digitaal uw bv oprichten
Sinds 1 januari 2024 is het mogelijk om volledig digitaal een bv op te richten. De bv wordt opgericht met een digitale notariële akte die u ondertekent met een digitale handtekening. U hoeft als oprichter daarvoor niet meer fysiek voor een notaris te verschijnen; u kunt dit doen via een digitale audio-videoverbinding. De identificatie vindt plaats via een identificatiemiddel. De volledig digitale oprichting van uw bv is alleen mogelijk als de betreffende notaris is aangesloten op een speciaal door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) beheerd ‘centraal passeerplatform’. Hierop verschijnt u online voor de notaris via een audio-videoverbinding. Ook de identificatie en de digitale ondertekening vinden via dit systeem plaats. De digitale akte wordt via een digitale volmacht gepasseerd, waarna de oprichtingsakte door de KNB wordt bewaard.
4. Tijdig melden intentieovereenkomst vastgoedaandelentransactie
Koopt u een nieuwe onroerende zaak? Dan bent u bij de levering 21% btw verschuldigd. Koopt u een bestaande onroerende zaak? Dan bent u 10,4% overdrachtsbelasting (OVB) verschuldigd. Bij aankoop van een nieuwe onroerende zaak betaalt u dus geen OVB en bij aankoop van een bestaande onroerende zaak geen btw. Dit wordt de samenloopvrijstelling genoemd. Deze regeling wordt ook ingezet bij de aankoop van nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie. Bij een dergelijke transactie worden de aandelen in een vastgoed-bv met daarin een nieuwe onroerende zaak gekocht in plaats van de onroerende zaak zelf. Er is dan geen btw verschuldigd én geen OVB. Vanaf 1 januari 2025 komt hierin verandering. Dan bent u alleen geen btw én geen OVB verschuldigd bij nieuwe onroerende zaken die gedurende 2 jaar na de verkrijging van de aandelen voor 90% of meer voor belaste prestaties worden gebruikt (bijvoorbeeld supermarkten). Koopt u de aandelen van een bv met een nieuwe onroerende zaak die voor minder dan 90% voor btw-belaste prestaties worden gebruikt (bijvoorbeeld vrijgestelde verhuur van woningen of zorgvastgoed), dan betaalt u bij de verkrijging van de aandelen 4% OVB.
Uitzondering tijdige intentieovereenkomst
Voor projecten waarbij er vóór Prinsjesdag 2023 om 15:15 uur een intentieovereenkomst was getekend én waarbij de levering van de aandelen vóór 1 januari 2030 zal plaatsvinden, geldt een uitzondering. Alleen voor deze projecten geldt de aanpassing niet en blijven de oude regels gelden. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat de beoogde verkrijger de intentieovereenkomst binnen 3 maanden na 1 januari 2024 (31 maart 2024) moet melden bij de Belastingdienst. Uit deze intentieovereenkomst moet blijken of er sprake is van een reëel verkoopvoornemen. Op het moment van de latere aandelenoverdracht wordt beoordeeld of de transactie aansluit bij het eerdere voornemen. De inspecteur geeft daarvoor dan een voor bezwaar vatbare beschikking af.
